Означает дду. Что такое договор долевого участия (ДДУ). Подводные камни при заключении ДДУ

Купить квартиру в новостройке можно по одной из нескольких существующих схем. Каждая такая схема предусматривает определенный договор. Как правильно заключать договор долевого участия и как не допустить ошибок, необходимо знать каждому покупателю недвижимости.

Закон о долевом участии ФЗ 214

После принятия закона о долевом участии в строительстве ФЗ-214 в гражданское законодательство был введен новый тип договоров – договор долевого участия в строительстве. До принятия данного закона обязанности застройщика и дольщика определялись при помощи разнообразных юридических инструментов. В практике нередки случаи заключения договоров совместной деятельности, инвестировании возмездного оказания услуг, строительного подряда, договоров купли-продажи и многих других.

В качестве юридического документа ДДУ существует достаточно длительное время, однако только в 2005 году вышел закон, согласно которому защищаются права граждан от юридических махинаций. Весь список защитных прав и носит название так называемого договора долевого участия ФЗ-214.

Согласно данному закону, фирма-застройщик проверяется на банкротство, правильность заполняемой документации, соблюдение всех условий договора между сторонами.

Проверяем документы застройщика

Застраховать себя от недобросовестного застройщика сложно, но можно. До момента оформления договора потребуйте на рассмотрение следующие документы застройщика:

1. разрешение на строительство;
2. свидетельство о праве собственности на выделенный земельный участок либо договор аренды на него;
3. постановление органов местной власти о предоставлении данного земельного участка под возведение жилого здания;
4. инвестиционный контракт либо любой другой аналогичный документ;
5. доверенность – обязательно нотариально заверенный оригинал. Требуется, если заключается договор поручения или агентский договор.

Вне зависимости от того, что вам будут говорить, есть ответственность застройщика, и представить данные документы он обязан. К примеру, заключение любых договоров без разрешения на строительство является нарушением закона.

Обратите особое внимание на даты, проставленные в документах. Если разрешение на строительство выдано несколько лет назад, и сроки строительства истекают, а здание не возведено, стоит задуматься, прежде чем обращаться к данному застройщику.

На что обратить внимание при оформлении ДДУ

Дольщиком может называться любой покупатель квартиры в новостройке, заключивший договор долевого участия в возведении многоквартирного здания. Роль дольщика может выполнять и юридическое лицо, которое внесло определенную сумму на строительство дома. Как для юридического, так и для физического лица действуют одни и те же требования ДДУ, прописанные в законе ФЗ-214. Данный закон не предусматривает точной формулировки и не имеет единого для всей страны бланка.

Договор долевого участия необязательно должен быть заверен нотариально, однако при желании обеих сторон это можно сделать. Нотариально заверенная версия договора дает дольщику определенные преимущества при покупке квартиры:

1. при удостоверении сделки нотариус обязан проверить правильность составления документации фирмы-застройщика;
2. нотариально заверенный договор в дальнейшем позволит без проблем оформить право собственности на приобретенную квартиру.

Оформление ДДУ необходимо проводить с особым вниманием. Основной договор составляется с учетом всех требований Федерального Закона №214. Нередки случаи, когда застройщик предлагает подписать предварительную версию договора. Данный вариант не регистрируется в ФРС, соответственно велика вероятность мошенничества: к примеру, факта двойной продажи квартиры. В большинстве случаев застройщики объясняют подписание предварительной версии договора тем, что подготовка необходимой документации занимает длительный период времени – около полугода. Конечно, далеко не все застройщики являются мошенниками, и многие действительно заключают впоследствии ДДУ по всем правилам, однако нередки случаи, когда у фирмы имеются серьезные нарушения, в связи с которыми договор долевого участия не может быть оформлен по ФЗ-214.

Обязательные пункты договора

Исключая перечисленные выше нюансы, договор долевого участия в строительстве в обязательном порядке должен быть заключен в письменной форме. Никаких устных договоренностей не может быть. Существует еще несколько основных требований, несоблюдение которых может привести к тому, что ДДУ будет признан недействительным.

В ДДУ в обязательном порядке должны быть указаны следующие пункты:

1. дата передачи квартиры дольщику;
2. точное описание квартиры, технический план, указание этажа и номера квартиры;
3. срок гарантии: на коммуникации и оборудование составляет три года, на саму квартиру – не менее пяти лет;
4. стоимость недвижимости, сроки и график выплат. Стоимость меняется только при условии изменения метража квартиры.

Застройщик в договоре отмечает, что документ полностью соответствует 214-ФЗ, указывает информацию, в которой дольщик может при желании ознакомиться с проектной декларацией.

Еще один немаловажный момент: оплата за долевое участие в строительстве производится только после того, как будет пройдена государственная регистрация ДДУ в Росреестре.

Долевое строительство в России существовало еще до принятия Федерального Закона №214. Осуществлялось такое участие в строительстве, в основном при помощи договоров инвестирования либо совместной деятельности. Механизмы сотрудничества в такого типа договорах не прописаны полностью, что не защищало полностью права дольщиков, оставляя простор для деятельности недобросовестных застройщиков. Принятие закона об участии в долевом строительстве свело риски ДДУ для дольщиков практически к нулю, защитив их права и обезопасив от мошенничества застройщиков.

Соответственно, мошенники начали искать другие методы обхода закона. Самым распространенным остается на сегодняшний день метод подмены договора долевого участия на любой другой договор – в большинстве случаев, договор купли-продажи и вексельные схемы.

Исключая перечисленные выше схемы к рискам такого типа строительства стоит отнести банкротство фирмы-застройщика, несоответствие качества возведенного здания нормам и условиям договора, откровенное мошенничество. Тщательный выбор застройщика позволит если не полностью избавиться от таких рисков, то хотя бы свести их к минимуму.

Внимательно читаем мелкий шрифт

Договор долевого участия включает в себя несколько страниц с большим количеством пунктов, в которых разобраться непосвященному в юридические тонкости человеку достаточно сложно. Первые строки договора обычно включают в себя информацию о компании-застройщике или юридическом лице, которое заключает договор от лица застройщика. Если договор заключается через фирму-продавца, то к нему должен быть приложен документ, который подтверждает полномочия продавца.

Графа данных об объекте строительства включает в себя характеристику возводимого здания и его проект. Эскизный проект должен предоставляться для ознакомления дольщику и быть подкреплен печатью и подписью. Желательно, чтобы все пункты договора, в том числе и написанные мелким шрифтом, проверялись независимым юристом или нотариусом, дабы избежать возможных рисков. Обманутые дольщики фирмами-застройщиками – не такая редкость в наши дни, даже после введения ФЗ-214.

«Серые схемы», как не стать обманутым дольщиком

Купить новостройку по ФЗ-214 в настоящее время достаточно сложно, поскольку в соответствии с данным законом возводится небольшое количество зданий. В большинстве случаев застройщики прибегают к так называемым «серым схемам», которые представляют собой в основном договора купли-продажи. Полностью избежать таких схем вряд ли получится, однако можно свести к минимуму возможные риски.

Серые схемы бывают двух основных видов:

1. Предварительный договор. Является наиболее распространенной версией договора купли-продажи у застройщиков. По сути своей он представляет своеобразное обещание, что фирма-застройщик после возведения жилого дома и оформления квартир в собственность заключит с покупателями договор купли-продажи уже готовой недвижимости. Данную схему застройщик обычно использует с целью выплаты меньшего количества налогов. Поскольку дольщик получает квартиру сразу, основным риском остается время, за которое будет проведена регистрация права собственности на жилье.

По предварительному договору дольщик вкладывает свои средства для приобретения квартиры для застройщика, поскольку после окончания строительства последний регистрирует недвижимость на себя и только после этого передает дольщику.

Если рассматривать такую сделку с юридической точки зрения, то она не является настоящей, соответственно, в суде настаивать на получении возведенного жилья невозможно. Помимо этого, застройщик имеет полное право продать квартиру любому другому лицу, заключив с ним договор купли-продажи.

2. Покупка векселя на сумму новостройки. Одна из разновидностей предварительного договора.

Вексель не включает в себя абсолютно никакой информации касательно объекта недвижимости. Суть такой схемы кроется в необходимости мгновенного получения застройщиком денежных средств, а на основании предварительного договора провернуть это невозможно, поэтому дольщику предлагают заключить договор купли-продажи вексельной бумаги.

Использование такой схемы с векселями представляет собой средство обхода закона об обязательном заключении договора долевого участия. В большинстве случаев срок погашения кредита составляет не менее трех лет. Учитывая то, что здание строится менее чем за год, а деньги вернуть дольщик сможет только спустя три года, данная схема выгодна именно застройщику. Помимо этого, в такой ситуации у застройщика нет никаких обязательств по срокам.

Если планируется приобретение векселя, то лучше всего приобретать бумаги со сроком погашения не более одного года.

Порядок расторжения договора долевого участия

Провести процедуру расторжения договора долевого участия можно в нескольких случаях:

1. Застройщик не соблюдает указанные в договоре сроки возведения и ввода недвижимости в эксплуатацию. Данные сроки в обязательном порядке указываются в ДДУ. Если с даты, указанной в договоре, прошло более двух месяцев, дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Если же застройщик предвидит увеличение сроков строительства, он должен предупредить об этом дольщика не менее чем за два месяца. В таком случае у дольщика имеется два варианта действий: либо расторгнуть договор, либо согласиться с новыми условиями.

2. Качество сданного в эксплуатацию объекта не соответствует заявленным нормам и проектной документации. Если обнаруживаются недостатки такого рода, дольщик имеет право потребовать от застройщика либо снижения стоимости договора, либо устранения неисправностей за свой счет. Претензии касательно качества недвижимости можно предъявлять только во время срока гарантии, указанного в ДДУ. При отказе со стороны застройщика дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Расторжение договора долевого участия проводится следующим образом: застройщику отправляется заказное письмо с уведомлением о том, что дольщик расторгает договор в одностороннем порядке. Договор считается расторгнутым с момента отправки письма. После отправки заказного письма застройщик обязан вернуть дольщику в течение 20 календарных дней потраченные средства, причем возвращает он не только уплаченную согласно договору сумму, но и проценты в размере 1-150 ставки рефинансирования ЦБ.

Сроки договора и форс-мажоры

Во время оформления договора долевого участия в строительстве особое внимание стоит уделить срокам, прописанным в договоре. В первую очередь смотрится срок самого ДДУ: он должен действовать до тех пор, пока стороны не выполнят свои обязательства.

Еще один важный срок – дата передачи недвижимости от застройщика дольщику. В большинстве случаев в договоре указывается квартал, в течение которого предполагается сдача объекта. Закон такое допускает, однако данный выход не совсем благоприятен для дольщика.

Нередко застройщик включает в договор пункт о том, что несет ответственность за нарушение сроков только в том случае, если имеется его вина, что является прямым нарушением ФЗ-214. Еще один вариант – значительное расширение списка причин непреодолимой силы. Форс-мажор обычно включает в себя стихийные бедствия, войны, террористические акты. Нередко в ДДУ к этому пункту относят правительственные акты, низкие сезонные температуры и прочие факторы.

Государственная регистрация договора долевого участия

Государственная регистрация договора долевого участия проводится застройщиком, однако закон не ограничивает дольщика в данном начинании, позволяя ему провести процедуру самостоятельно. В Росреестр необходимо передать следующие документы:

1. заявление о государственной регистрации договора;
2. квитанцию об уплате государственной пошлины;
3. документы, подтверждающие полномочия сторон совершаемой сделки либо юридического лица, являющегося представителем одной из сторон;
4. правовые документы;
5. физическое лицо обязано представить документ, удостоверяющий личность;
6. юридическое лицо представляет учредительные документы либо их нотариально заверенные копии;
7. документы на объект договора – проект, характеристика дома или квартиры с указанием его местоположения.

Договор долевого участия в строительстве должен включать в себя следующие пункты:

1. срок гарантий на строящийся объект;
2. стоимость договора, сроки и порядок выплаты денежных средств;
3. сроки сдачи объекта в эксплуатацию дольщику;
4. характеристики объекта недвижимости, включая проектную документацию и разрешение на сдачу дольщику многоквартирного дома или любого другого объекта недвижимости.

Покупка новой квартиры - это серьезный и ответственный шаг. Перед тем, как приобрести жилье в строящемся доме, нужно хорошо все взвесить и обдумать. Продажа жилого помещения предполагает заключение ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание при подписании данного документа? Об этом пойдет речь в нашей статье.

Первые строки договора

Прежде чем связать себя обязательствами с конкретной строительной компанией, стоит внимательно изучить ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание с самого начала? Прежде всего, необходимо установить, кто прописан в документе в качестве застройщика. В тексте обязательно должно быть указано полное наименование строительной компании. Не помешает и более подробная информация - дата и место регистрации девелопера, данные свидетельства о внесении предприятия в ЕГРЮ и т. д.

Договор должен заключаться от имени застройщика, указанного в разрешении на строительство и договоре аренды или купли-продажи земельного участка под возведение объекта. При этом от лица предприятия может выступать генеральный директор. Именно его подпись должна стоять в документе. Если же договор подписан другим менеджером, то во время судебных разбирательств могут возникнуть непредвиденные трудности. Иной сотрудник имеет возможность представлять интересы компании только по доверенности, и она должна прилагаться к ДДУ.

О чем пойдет разговор?

Предмет договора должен быть указан совершенно четко, без возможности разночтений. Долевое участие в строительстве жилого дома предполагает получение конкретного объекта недвижимости в заранее установленный срок. Именно это необходимо зафиксировать в документе. Любые другие вопросы - участие в инвестиционной деятельности, совместное финансирование строительства, уступка помещений после того, как объект будет сдан в эксплуатацию, - не имеют никакого отношения к предмету ДДУ. Закон 214-ФЗ прямо указывает на это. Причем не имеет значения, написано в заглавии документа «договор участия в долевом строительстве» или нет.

Подробное описание - ключ к успеху

Участии в предписывает, что ДДУ должен содержать все возможные характеристики объекта. В нем должны быть прописаны строительный адрес земельного участка, предполагаемый номер квартиры, этаж, на котором она находится. Кроме того, обязательным является пункт о финансовых гарантиях, которые предоставляет застройщик своим заказчикам.

В документе также должен быть прописан гарантийный срок на недвижимость и ее инженерное обслуживание. Как правило, гарантия на жилое помещение продолжается в течение 5 лет, на ее оснащение - 3 года. Сократить период ответственности за переданный объект законным путем застройщик не может.

Вопрос о стоимости квартиры

Договор долевого участия должен содержать в себе точное техническое описание будущего жилья. В нем должна быть указана площадь квартиры, размер балкона, лоджии или террасы с учетом понижающего коэффициента. Строительные компании традиционно пытаются включить в ДДУ пункт о том, что если по результатам обмеров БТИ площадь жилого помещения окажется меньше указанной в договоре, то дольщик обязан доплатить за дополнительную площадь или девелопер вернет часть денежных средств за недостроенные квадратные метры. Порой в документе указывается, что вне зависимости от конечного результата никто никому ничего не должен.

Опытные юристы напоминают, что закон 214-ФЗ не запрещает включать в договор пункт о пересмотре цены. Однако в соответствии с законом о праве потребителя покупатель имеет право потребовать у застройщика деньги за недостающую площадь, тогда как строительная компания за лишние квадратные метры ничего получить не может. В судебной практике данный вопрос рассматривается по-разному.

Подробный «портрет» квартиры

Заключая покупателю лучше обращать особое внимание на детали. Например, застройщик должен включить в ДДУ подробное техническое описание объекта недвижимости. В документе детально прописываются все атрибуты - оконные блоки, входные и межкомнатные двери, стяжка пола, отделка стен и потолка и т. д. Если жилое помещение передается с чистовой отделкой, то в договоре должно указываться все, даже класс обоев на стенах. В 214-ФЗ об участии в долевом строительстве об этом прямо не сказано, однако устные обязательства застройщика в суде не предъявишь. Поэтому будьте бдительны и требуйте, чтобы в ДДУ было полное техническое описание квартиры.

Иногда строительная компания стремится внести в договор пункт о праве вносить изменения в проектную декларацию, планировку и инженерные характеристики объекта без согласования с дольщиком. Однако с точки зрения закона это недопустимо: покупатель должен получить полную информацию о приобретаемом товаре.

Когда ждать исполнения обязательств?

Должны быть четко прописаны сроки исполнения всех заявленных обязательств в ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание при изучении этого раздела договора? Прежде всего в нем должен быть указан срок действия самого документа. Причем из формулировки должно следовать, что он действителен до исполнения сторонами всех обязательств.

Кроме того, в ДДУ должна быть указана дата передачи квартиры заказчику. Строительная компания часто оговаривает не конкретный срок, а квартал, в котором планирует передать ключи от жилого помещения дольщику. Это не считается нарушением закона, но доставляет клиенту некоторые неудобства. Дело в том, что защита его интересов в случае нарушения сроков четко прописана в 214-ФЗ. Краткое содержание законодательного акта включает в себя очень важный пункт - заказчик может расторгнуть договор только через два месяца после истечения даты передачи объекта, указанной в нем. Это значит, что потребителю придется ждать окончания квартала, а потом еще 2 месяца, чтобы предъявить свои претензии застройщику.

Причем строительная компания активно ищет возможность обойти 214-ФЗ. Неустойка за срыв сроков может тяжелым бременем лечь на плечи девелопера, поэтому он все время пытается подстраховаться. Например, включает в договор условие, согласно которому несет материальную ответственность только в случае собственной вины или необоснованно расширяет перечень обстоятельств неодолимой силы. Поэтому будьте внимательны! Традиционно форс-мажор предполагает атаки террористов, военные действия или катастрофы стихийного характера. Внесение изменений в законодательство, неблагоприятные погодные условия и бездействия контрагентов к нему не относятся.

Качество - еще один подводный камень ДДУ

214-ФЗ об участии в долевом строительстве предписывает, что в случае наличия каких-либо недоделок в квартире компания обязана устранить их в или выплатить заказчикам соответствующую компенсацию.

Некоторые застройщики пытаются предусмотреть возможные недоразумения и включают в ДДУ пункт о том, что разрешение на ввод в эксплуатацию приравнивается к подтверждению соответствия объекта проектной документации. Таким образом застройщик пытается минимизировать свою ответственность за плохое качество жилья. Возможность претензии со стороны владельца этот пункт все равно не исключает, но может вызвать проблемы во время судебного разбирательства.

Как уберечь свои деньги?

Денежная сторона сделки - самый важный пункт ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание в этом вопросе? Во-первых, в договоре должна быть четко прописана стоимость недвижимости. Лучше, если она будет указана в рублях. К сожалению, цена за квадратный метр часто определяется в условных единицах, причем без фиксации конкретного курса в документе. Это значительно ухудшает условия договора.

Во-вторых, в ДДУ (образец можно найти в любой юридической конторе, один мы приводим ниже) должно оговариваться, в какие сроки и за счет каких средств будет осуществляться оплата. Это могут быть собственные сбережения или ипотечный займ, например. И следует внимательно изучить момент, согласно которому обязательства заказчика по договору будут считаться исполненными. Девелоперы настаивают на том, что это происходит после зачисления денежных средств на счет строительной компании. В итоге дольщик сильно рискует. Ведь перевод денег через банк происходит в течение нескольких дней, и все это время покупатель находится в подвешенном состоянии. Решение этой проблемы достаточно простое - в договор долевого участия нужно включить пункт о том, что обязательства перед застройщиками считаются выполненными в момент внесения денежных средств в банк.

Кто несет сопутствующие расходы?

Немаловажно внести ясность в вопрос о том, какая из сторон будет оплачивать расходы по регистрации объекта недвижимости в Управлении Росреестра. Кроме того, следует определиться, с какого момента покупатель должен оплачивать коммунальные платежи.

Нередко застройщики пытаются включить в ДДУ пункт, по которому заказчик платит по счетам за воду и свет с момента сдачи жилого дома в эксплуатацию. Однако передача квартиры по акту может состояться только через несколько месяцев. Получается, что, еще не поселившись в новой квартире, собственник должен будет оплачивать «коммуналку». Ничего справедливого в этом нет, поэтому призываем вас внимательно изучить данный пункт договора.

Как расторгнуть ДДУ?

Долевое участие предполагает не только заключение договора, но и возможный отказ от обязательств перед застройщиком. Если это случается по инициативе заказчика, то он должен выплатить неустойку. Во время подписания договора стоит обратить внимание на ее размер. Обычно она варьируется в пределах 1-15 процентов от стоимости объекта недвижимости. Строгие рамки наказания для участников долевого строительства в этом случае не указаны в 214-ФЗ. Краткое содержание законодательного акта позволяет предположить, что данный вопрос оставлен на усмотрение сторон. Помните о возможных финансовых потерях при расторжении договора и обращайте внимание на размер неустойки - это поможет вам сэкономить.

В заключение хочется заметить, что дольщику вовсе не обязательно настаивать на том, чтобы все пункты договора были подробно расписаны. Во время судебного разбирательства будет принят во внимание закон о защите прав потребителя, который полностью защищает интересы физических лиц.

Договор долевого участия в строительстве жилья (ДДУ) в 2019 году составляется по требования российского законодательства. Зная имеющиеся особенности можно исключить вероятность признания сделки ничтожной.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Несмотря на то, что такой договор является разновидностью правового соглашения, Гражданским Кодексом не регулируется.

Для возможности защитить свои интересы от вероятности попадания на недобросовестных застройщиков, необходимо ссылаться на нормы российского законодательства.

Важные аспекты

Договор долевого участия (ДДУ) в строительстве несет под собой множество нюансов, о которых крайне важно знать для минимизации рисков невозможности защитить свои интересы при необходимости.

По этой причине целесообразным станет изучить общие теоретические сведения и российское законодательство.

Определения

Договор долевого участия в строительстве это договор об инвестиционной деятельности, благодаря которой застройщик организации обладает возможностью привлечь деньги дольщиков (выступают в роли инвесторов) с целью строительства жилого имущества.

По завершению строительства недвижимость в новостройке переходит в дольщиков.

Для тех граждан, которые изъявили желание купить для себя недвижимость на выгодных условиях, соглашение долевого участия обладает некоторыми преимуществами, а именно:

• стоимость на начальных стадиях строительства существенно ниже, нежели на вторичном рынке;
• погашать долговые обязательства можно в ;
• предусмотрена возможность выбора любого вариант планировки и характеристик конкретного жилья.

Благодаря процедуре регистрации государственный орган осуществляет проверку на предмет его добросовестности.

Стороны соглашения

Сторонами рассматриваемого соглашения выступают:

• застройщик в роли строительной компании;
• дольщик.

Застройщиком имеет право выступать любое юридическое лицо, вне зависимости от принятой организационно-правовой формы, взявшее на себя обязательство по выполнению многочисленных условий, а именно:

Необходимо помнить, что в роли дольщика по законодательству РФ могут выступать физические и юридические лица.

Действующие нормативы

Основным законодательным актом по праву является . Именно в нем отображены все ключевые сведения и особенности по вопросу формирования договора долевого участия в строительстве.

Особенности заключения сделки

В процессе заключения сделки по вопросу принятия участия в долевом строительстве нужно брать во внимание особенности.

В частности нужно знать правила составления договора и порядок его регистрации по законодательству РФ. Рассмотрим имеющиеся особенности подробней.

Существенные условия

Договор долевого участия считается одновременно:

• консенсуальным;
• возмездным;
• двусторонним.

Согласно Федеральному закону № 214, в частности ст. 4 в договоре должны быть оговорены такие существенные условия:

Если же в образце соглашения долевого участия в постройке многоквартирного дома будут проигнорированы вышеуказанные условия, то он считается таковым, как незаключенным.

Для минимизации рисков признания договора недействительным рекомендуется обратиться за помощью к квалифицированному юристу.

Рассматриваемая разновидность договора подлежит заключению исключительно в письменном виде.

После его формирования он в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в государственном органе и считается подписанным с периода завершения данной процедуры.

Право собственности участника долевого строительства также подвержено обязательной регистрации согласно Федеральному закону “О государственной регистрации прав на объекты недвижимости в России” № 122 от июля 1997 года.

На что стоит обратить внимание

Как и любая иная разновидность соглашения у ДДУ также есть свои особенности, на которые крайне важно обращать внимание.

В частности речь идет о таких нюансах, как:

На указанные особенности крайне важно обращать внимание для минимизации рисков признания сделки ничтожной из-за недобросовестности застройщиков.

Когда необходим предварительный вариант

Предварительное соглашение – иная разновидность договорных отношений, которое не предоставляет гарантий дольщикам в получении собственной недвижимости и не может использоваться при оформлении .

Предварительное соглашение не подлежит регистрации, из-за чего отсутствуют какие-либо гарантии относительно того, что обещанный объект недвижимости не будет реализован иным лицам.

Нередко встречаются ситуации, при которых застройщики буквально требуют принять их предложения по подписанию .

К примеру, удобное месторасположение строящегося объекта, хорошая планировка, выгодная себестоимость.

В данной ситуации главной целью участника долевого строительства — существенно минимизировать персональные риски.

Большая часть добросовестных строительных компаний не будут выдвигать для своих клиентов требования относительно подписания такого договора, а только предложат уплатить первоначальный взнос в качестве подтверждения взятых на себя обязательств дольщиками.

В случае принятия решения подписать предварительный договор, необходимо со всей серьезностью подойти к изучению его содержания.

Типовой формы для такого документа не предусмотрено, но российское законодательство указывает на то, что договор должен соответствовать основному.

При игнорировании требований российского законодательства, предварительное соглашение может быть признано недействительным.

Особого внимания заслуживают условия предварительного соглашения, в котором обязательно должны быть:

Организации, с которыми были подписаны предварительные соглашения, и сам застройщик, являющейся одной из сторон договора должен выступать одним и тем же юридическим лицом.

Важно помнить — предварительное соглашение должно быть подписано исключительно генеральным директором, а не менеджером либо иным должностным лицом.

Государственная регистрация договора долевого участия в строительстве

Типовой договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома подлежит обязательной регистрации в территориальном представительстве Росреестра.

Видео: все о договоре участия в долевом строительстве

По завершению процедуры документ обретает юридической значимости. Заключить соглашение допускается возможность на те объекты, строительство которых подтверждается выданным разрешением от уполномоченных ведомств не ранее 1 апреля 2005 года.

Согласно российскому законодательству, механизм регистрации договора заключается в следующем:

1. Сбор необходимой документации.
2. Внесение платы .
3. Сдача собранной документации в территориальное представительство Росреестра. На основании их принятия будет выдана , в которой указаны сведения о дате получения сведений, а также персональная подпись государственного органа.
4. На завершающем этапе будет выдан зарегистрированный документ.
5. Первому дольщику регистрируют соглашение в течении 18 календарных дней, последующих – не больше Во время получения зарегистрированного документа нужно при себе внутренний паспорт и расписку.

С целью регистрации договора долевого участия необходимо в обязательном порядке подготовить такие документы:

• подписанное соглашение совместно с различными дополнениями и приложениями;
• заявление, которое составляется по общепринятым правилам российского законодательства от о регистрации;
• заявление от непосредственного дольщика о регистрации соглашения;
• внутренний паспорт РФ + копии всех заполненных страниц – в случае персонального обращения;
• в случае подачи документов уполномоченными лицами дополнительно прикладывается нотариально заверенная ;
• нотариально заверенное разрешение от супруга на покупку недвижимости по ;
• документы, в которых указаны краткие сведения о недвижимости;
• квитанция об оплате государственной пошлины.

В случае если заявителем выступают несовершеннолетние дети, то за них должны это делать . Дополнительно нужно подготовить документальное подтверждение наличия статуса опекунов.

От непосредственного застройщика нужно предоставить дополнительно:

• проектную декларацию;
• разрешение от уполномоченных органов на строительство;
• либо же .

Указанный перечень документации является исчерпывающим, и необходимости в предоставлении иных бумаг нет.

Образец составления документа

В случае игнорирования норм ФЗ-214 договор может быть признан таковым как недействительным.

Порядок расторжения (отмена)

В случае возникновения каких-либо споров либо обстоятельств есть вероятность расторжения договора долевого участия.

Основными причинами для расторжения могут быть установленные факты неисполнения взятых на себя обязательств одной из сторон. Непосредственно сама инициатива может исходить от обоих участников сделки.

Для расторжения договора в одностороннем порядке необходимо наличие одного из условий, а именно:

• просрочка по договору минимум в несколько месяцев;
• у возведенной недвижимости выявлены существенные недостатки;
• период сдачи объекта задержан минимум на несколько месяцев.

Дополнительно необходимо обращать внимание на то, что у дольщиков есть возможность подать исковое заявление, если строительная компания самовольно, без предварительного уведомления внесла поправки в проектную документацию либо же в условия основного договора.

Подводные камни

В договоре долевого участия в строительстве существуют и некоторые подводные камни. Особенно это относится к вопросу

В частности переуступку можно оформить в том случае, если дольщики полностью погасили долговые обязательства перед застройщиком согласно подписанному соглашению и изъявил желание продать объект недвижимости.

В большинстве случаев себестоимость подобной разновидности недвижимости существенно выше. Нередко переуступку прав именуют как .

Необходимо обращать внимание на то, что переуступку допускается возможность оформить исключительно до момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

При этом стоит помнить, что покупатели приобретают не только недвижимость, но и обязательства согласно соглашению долевого участия.

При рассмотрении варианта приобретения жилья по договору долевого участия (ДДУ) потенциальному «покупателю» следует учесть разницу, что данная сделка не будет являться купли-продажей как таковой.

Главное различие заключается в том, что по ДДУ приобретается не сама квартира, а право требования на нее в дальнейшем, в то время как предметом договора купли-продажи является недвижимое имущество - квартира.

Если при купли-продаже приобретаемое жилье передается покупателю сразу по факту , то при ДДУ необходимо дождаться окончания строительства, ввода дома в эксплуатацию и передачи объекта застройщиком. Только после совершения указанных этапов, «покупатель» будет вправе свое право собственности на приобретенное жилье.

С 2019 года все застройщики обязаны перейти на работу со специальными банковскими эскроу-счетами . В связи с чем он не сможет использовать ДДУ в качестве основания для покупки квартиры. Застройщик не имеет права пользоваться средствами дольщиков до тех пор, пока дом не будет введен в эксплуатацию .

Что такое договор ДДУ при покупке квартиры

Нередко покупка недвижимости и участие в строительстве многоквартирного дома понимается как один и тот же способ приобретения недвижимости в собственность.

Для более полного понимания различий договоров купли-продажи и долевого участия ниже приведена сравнительная таблица.

Риски покупки квартиры по договору долевого участия в строительстве

Приобретая объект недвижимости на этапе строительства, необходимо обратить внимание на то, какой договор подписывается между сторонами. Принятие участия в долевом строительстве устанавливается .

В силу того, что только данный договор является правоустанавливающим документом, заключение предварительного договора долевого участия (ПДДУ) не влечет за собой приобретения прав на квартиру в будущем.

По смыслу закона, любой предварительный договор выступает как обязательство заключить основной договор (например, о передаче имущества или оказании услуг) в будущем на условиях и в сроки, предусмотренные предварительным договором (ст. 429 ГК РФ).

С принятием изменений в ФЗ № 214 деятельность застройщика стала контролироваться государством более жестко. Снизился финансовый риск дольщиков - денежные средства, поступающие от граждан и юр. лиц, хранятся на специальных эскроу-счетах . Застройщик получит к ним доступ только после ввода здания в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру.

Пока деньги хранятся на эскроу-счетах, они застрахованы специально созданным Фондом защиты прав граждан - участников долевого строительства. Он гарантирует защиту от финансовых потерь в случае банкротства застройщика. На сайте Фонда можно также посмотреть информацию о строящимся жилье или сведения застройщике.

Для долевого участия в строительстве многоквартирного дома возможны риски различного характера :

• финансового;
• относительно качества квартиры;
• оформления права собственности;
• увеличение сроков сдачи дома в эксплуатацию и др.

Срыв сроков строительства

Одним из самых распространенных рисков долевого участия в строительстве является многоквартирного дома. Процесс стройки может затянуться на несколько месяцев либо прекратится вовсе.

Причинами могут послужить обстоятельства, связанные с тем, что:

• Застройщик не имеет в достаточном количестве собственных денежных средств на завершение строительства. В связи с чем он рассчитывает на использование средств, приобретенных продаж квартир, но при этом не учитывает экономические факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.
• Уплаченные денежные средства дольщиков направлены на завершение строительства других объектов .
• Подрядчики не выполняют свои обязательства в силу разных причин, в связи с чем возникают проблемы с поставкой строительных материалов.

Для предотвращения такого случая сторонам необходимо при согласовании условий договора обозначить календарную дату (или квартал) завершения строительства и сдачи дома.

Так, дольщик, в противном случае, будет вправе требовать:

• (п. 2 ст. 6 ФЗ-214);
• либо , если передача квартиры затягивается более чем на 2 месяца или строительство прекращено (п. 1 ч. 1.1 ст. 9 ФЗ-214).

Если застройщик задерживается с введением объекта в эксплуатацию, ему придется оплатить неустойку , даже если он предупредит дольщиков за ранее.

Изменения в проектной декларации застройщика

Проектная декларация является обязательным документом в строительстве многоквартирного дома, в котором первая часть содержит информацию о застройщике , а вторая - проект строительства .

В процессе регистрации объект долевого строительства проверяется на отсутствие других зарегистрированных на него договоров.

Регистрация права собственности на объект долевого строительства

Проблемы, возникающие у дольщика при регистрации права собственности, могут быть вызваны тем, что:

• застройщик не выполнил перед государственными инвесторами свои обязательства ;
• застройщик не подготовил документы , необходимые для регистрации права собственности.

Если по какой-либо причине застройщиком не передано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, госрегистрация права собственности дольщика невозможна (квартира является незавершенным объектом строительства).

Требовать признания права собственности в данном случае необходимо в судебном порядке на основании имеющихся документов: договора долевого участия, платежных документов, акта приема-передачи квартиры.

Чем опасна переуступка квартиры в новостройке по ДДУ?

Переуступка прав (договор цессии) на квартиру возможна, когда договор долевого участия зарегистрирован в Росреестре и до момента передачи квартиры дольщику (подписания акта приема-передачи квартиры).

К причинам осуществления переуступки прав относятся:

• нарушение сроков сдачи дома;
• ненадлежащее качество жилья;
• банкротство застройщика;
• получение прибыли.

Особенностью договора переуступки является то, что требования по исправлению некачественного жилья новый владелец вправе предъявить только застройщику , но не предыдущему владельцу, так как это не входило в его обязанности (ст. 390 ГК РФ).

Таким образом, расторгнуть договор переуступки и вернуть уплаченные деньги нельзя - существует единственный выход: дождаться сдачи объекта, зарегистрировать право собственности на квартиру и продать ее по договору купли-продажи.

Для того, чтобы впоследствии переуступка не была признана недействительной и в дальнейшем не возникло проблем, «приобретателю» прав следует внимательно ознакомиться с условиями договора долевого участия на предмет:

• оплаты цены договора в полном размере предыдущим владельцем (подтверждается документов о зачете взаимных требований с застройщиком);
• необходимости письменного согласия застройщика на переуступку. Если же такого условия в договоре не наблюдается, то все же необходимо письменно уведомить застройщика о совершении переуступки.
• если , то потребуется разрешение банка .

Как и при желании приобрести квартиру по договору долевого участия, так и при переуступке прав возможен риск двойной продажи объекта недвижимости. Для его предотвращения не стоит заключать предварительный договор купли-продажи. Договор переуступки прав требования подлежит обязательной госрегистрации .

Если дольщик решит продать квартиру путем уступки по ДДУ, все права и обязанности по счету эскроу переходят к новому дольщику.

Условия долевого строительства и обязательные пункты договора долевого участия в строительстве сегодня для вас разъяснит наш ведущий юрист по недвижимости. Свои вопросы вы можете задать онлайн или по бесплатному телефону.

Далеко не каждому человеку известно, что такое долевое строительство. Между тем, оно для многих становится единственной возможностью обзавестись, наконец, собственной жилплощадью. У данного способа покупки жилья есть и плюсы, и минусы. Но если взглянуть на вопрос в общем, то можно перефразировать известное выражение: «кто не рискует - тот не имеет собственного угла».

Что же это такое?

Под долевым подразумевается строительство, в основе которого лежит договор об участии в нем (ДДУ). Проще говоря, это соглашение сторон, по которому застройщик берет на себя обязательство возвести, получить разрешение на ввод в эксплуатацию, и сдать в указанные сроки многоквартирный дом. Этой стороной может быть только юридическое лицо. Застройщик является либо владельцем участка, отведенного для строительства объекта, либо арендует его. А вот средства, необходимые для возведения дома, привлекаются со стороны.

Инвестор этого мероприятия - дольщик, он тоже имеет свои обязательства, а именно - выплачивает согласованную заранее сумму, которая и идет на строительство, а в конце сложившегося отношения принимает готовый для эксплуатации объект. Участниками ДДУ могут быть и физические, и юридические лица. По договору они получают на построенный объект право собственности.

Что представляет собой договор

Договор долевого строительства в обязательном порядке является письменным документом и подлежит обязательной регистрации в Росреестре - только после этого ДДУ считается заключенным. Если при этом участник приобретает квартиру в ипотеку, то и этот договор также непременно требует государственной регистрации. Но дольщикам предоставляется еще и другое право - оплата в рассрочку, которая, как правило, дается до конца строительства. В последнем случае не нужно переплачивать банку проценты, ведь рассрочку предоставляет сама сторона ДДУ.

В долевом участии участникам не стоит беспокоиться о судьбе объекта, например, его случайной гибели, до момента сдачи по акту, ведь в этом случае риски несет застройщик. Если же дольщик скончается, его права принимают наследники. Любые нарушения соглашения дают право стороне обратиться за защитой в суд. Если же речь касается существенных условий, которые были либо изменены, либо вообще не оговорены документально, то вообще может идти речь о недействительности сделки. При этом, участники, приобретшие жилье не для ведения бизнеса, а для личных нужд, в защите своих прав руководствуются ФЗ «О защите прав потребителей».

Даже если это никак не зафиксировано или не соответствует ДДУ, в отношении долевого участия действуют гарантии, прописанные в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». После приемки квартиры, в течение 5 лет, при обнаружении покупателем отступлений от согласованных в договоре условий, связанных с качеством товара, его недостатками, он может потребовать их устранения, уменьшения продажной цены, или вправе устранить их и уже потом потребовать возмещения расходов. На это застройщику отводится разумный срок, а платить дольщику ни за что не придется.